Найбільш поширені питання щодо ОСББ
1. Навіщо створювати ОСББ?
З 1 липня 2015 р. набрав чинності Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», яким передбачено, що до 1 липня 2016 р. мешканцям багатоквартирних будинків необхідно обрати управителя або створити у своєму будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – ОСББ.
Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Об'єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом.
Згідно з чинним українським законодавством лише при створенні об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку можливе ухвалення спільних рішень в умовах спільного володіння майном за відсутності 100-відсоткової згоди. Це допоможе ефективному управлінню багатоквартирним будинком при наявності великої кількості мешканців.
ОСББ почали з`являтись в Україні з 1992 року із прийняттям Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», згідно якого власники приватизованих квартир можуть формувати такі об‘єднання. У багатьох країнах світу функціонують ОСББ (кондомініуми), які є основою організації спільного проживання людей.
Переваги ОСББ :
- самостійна участь у формуванні свого бюджету;
- визначення об'ємів внесків на зміст будинку;
- вибір представників робочих спеціальностей, які робитимуть ремонтні роботи; підрядників (вивезення сміття, дезинфекція і ін.) і умови роботи з ними, вплив на якість послуг, що робляться ними, самостійне визначення черговості робіт по поточному ремонту будинку.
В результаті:
1. Підвищується зацікавленість, відповідальність і, як наслідок, ефективність управління загальною власністю, покращується житлово-комунальне обслуговування.
2. Колишній власник зобов’язаний взяти участь в першому після приватизації капітальному ремонті будинку – створення ОСББ «притягає» з місцевого і державного бюджетів засобу на капітальний ремонт будинку.
3. З ОСББ співвласники будинку набувають повноцінного представника своїх інтересів, як перед державними органами, так і перед комунальними службами і іншими юрособами.
4. ОСББ гарантоване отримання прибудинкової території у власність, або в оренду. Це позбавить від неприємностей при несанкціонованому будівництві на прибудинковій території передбачених місцевою владою будов в процесі ущільнення забудови.
5. Залучення додаткового доходу на зміст будинку з джерел, які раніше не були задіяні або ж «поглиналися» ЖЕК (оренда підвалів, послуги телефонної, телевізійної і інтернет-зв’язки, парковка у дворі та інше).
2. Можливе створення ОСББ на декілька будинків?
Згідно чинного законодавства з питань формування та діяльності ОСББ, в країні вживається термін «об'єднання співвласників багатоквартирного будинку». Це говорить про можливість об`єднання в одне ОСББ виключно співвласників одного багатоквартирного будинку.
Але, оскільки Закон ще підлягає доопрацюванню, відсутні прямі вказівки на заборону формування ОСББ шляхом об'єднання співвласників більшої кількості багатоквартирних будинків.
За законом, ОСББ є юридичною особою, яку створили власники для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Відповідно до ч. 3 Ст. 4 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»: "в одному житловому комплексі може бути створене тільки одне об'єднання".
Також, поняття "житловий комплекс" (Ст.1 «Закону про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку») – є "єдиним комплексом нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс". Наприклад, у двох чи більше будинків є спільна котельня, дитячий майданчик, мережі, під'їзд для автомобілів та ін.). В такій ситуації "відокремлення" об`єктів неможливе тому їх розглядають як складові єдиного житлового комплексу.
Стаття 7 «Закону про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» підтверджує можливість формування ОСББ власниками квартир у різних будинках: вимагає в статуті ОСББ визначення підстави та порядку злиття об'єднання (якщо Закон дозволяє можливість злиття двох ОСББ двох будинків, за логікою, ОСББ може об'єднувати мешканців більше ніж одного будинку). Статтею 5 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачена можливість реорганізувати житлово-будівельні кооперативі в ОСББ. А зазначені кооперативи мають право об'єднувати мешканців кількох будинків.
Наразі всі двозначні положення доопрацьовуються.
3. Чим відрізняється управління ОСББ від ЖБК?
Спочатку необхідно розібратися, що кожен з термінів означає: ОСББ (об' єднання співвласників багатоквартирного будинку), ЖБК (житлово-будівельний кооператив).
ЖБК це традиційний ЖЕК, на баланс якого віднесений житловий будинок. Відмінність ЖБК від ЖЕКу полягає в тому, що воно знаходиться ближче до мешканців будинку, проте наділено меншою кількістю повноважень, ніж ЖЕК (виділення коштів з бюджету). Відрізнити ОСББ і ЖБК досить складно, проте, якщо заглибитися у визначення усіх норм, згідно з якими управляються ці структури, видно величезна різниця. Наприклад, ЖБК не припускає конкурентні ринкові стосунки. ОСББ є повною протилежністю: форма організації управління будинком передбачає принципи створення здорової конкуренції. ЖБК одноосібно надає як ЖЕК послуги мешканцям будинку, що визначає специфічну форму надання цих послуг. ОСББ ж навпаки є представником мешканців в одній особі, який приводить найбільш оптимальних постачальників цих послуг залежно від фінансових можливостей мешканців будинку.
4. Чи може бути головою правління особа ОСББ яка не зареєстрована у будинку, що входить до ОСББ?
Поняття реєстрації у будинку та право власності на житло – різні поняття. Для того, щоб очолити ОСББ, особа має бути власником жилого або нежилого помешкання в будинку, де планується сворення ОСББ. Інша справа – управління даним будинком. Управляючим ОСББ може стати будь-яка зацікавлена особа, відносини з якою можна закріпити трудовим договором.
5. Чи необхідно підписувати окремі Договори на послуги з утримання будинків і прибудинкових території, якщо ОСББ по закону не є виконавцем послуг?
Створення ОСББ не відбирає у мешканців право на заключення як прямих договорів з постачальниками житлово-комунальних послуг, так і можливість заключення загальної колективної угоди з ними.
6. Для подання документів до суду на боржника достатньо лише рішення загальних зборів про затвердження тарифу та відомостей про те, що боржник проживає дійсно? Чи необхідні ще щось?
Так, цього достатньо. Детально цей процес описаний у Законі України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»
